怎样判断房子的投资价值？

　　怎样才能从众多楼盘中发现精品？怎样判断房子的投资价值呢？总的说来有如下几个要素：地段：房地产行家有言，评价物业的前三个标准是：地段、地段、地段。什么样的地段盖什么样的房，才是这句话的真正含义。以北京为例，目前外销公寓的最佳地段是长安街沿线、东二线、西二环一带。质量：对于期房而言，最重要的是从发展商的实力看质量。有实力自然会保证质量，作出的承诺也能兑现。如果发展商自己资金少，总是指望着销售回款支撑工程进度，其质量也就可想而知。供应套数：以自住客户为主，建在城郊的普通住宅以大区块为好，大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所；意味着业主出租以求回报时竞争更少；意味着更精致、更珍贵。售价及付款方式：这当然是每位买房人都会考虑的问题。售价高固然不划算，按揭的成数和年数也重要。为什么现在的部分业主着急出租？因为他们大多拿的是五成五年、七成十年的按揭，每月还贷压力太大。而七成二十年按揭的压力就小得多。社区文化背景：中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，不同层次的人不喜欢住在一栋楼里，因此大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。

　　物业管理：物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。

　　房子的状况：挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处，这就看您的眼力和爱好了。要提醒的是，在北京买房最好有朝南的房间。至于风水之类的当然也要讲，不过关键还是要房子本身条件好才行。

　 其他参考因素：环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何，都是买房时应该考虑的因素，不过重要程度低一点，而且这些往往是因人而异的。

　　如果不涉及贷款，老百姓购买期房应付的税费有哪些？

　　一次性付现款购买一套期房所应缴付的税费总计为房价1.53%另加160元。主要由两部分组成：一是行政事业性收费，由市房地产登记处委托各区县房地产登记处收取，包括预购商品房预告登记费50元/套，产权转移登记费80元/套，宗地图及房屋平面图复制费25元/证，三项合计155元。二是由税务部门收取的交易税金，其中，契税为房价的1.5%，合同印花税为房价的0.03%，房地产权证印花税5元/证。

　　怎样计算商品房套内建筑面积？

????人们在买房时，一般对房屋的建筑面积和使用面积比较注意，但对套内建筑面积及其计算方法却不甚了解。本文介绍一些关于套内建筑面积计算的方法。

　　套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

　　二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。

　　新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

　　三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　如何买二手房？

　　一确认产权

　　1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一人；

　　2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用房；

　　3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；

　　4.一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性。

　　二考察原单位是否允许转卖

　　1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；

　　2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；

　　3.一般说来，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

　　三查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；

　　2.是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间；

　　3.阳台是否是屋主自封，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

　　四确认房屋的准确面积

　　1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；

　　2.产权证上一般标明的是建筑面积；

　　3.最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积；

　　五观察房屋的内部结构

　　1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

　　2.管线是否太多或者走线不合理；

　　3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

　　六考核房屋的市政配套

　　1.打开水龙头观察水的质量、水压；

　　2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

　　3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

　　4.观察户内外电线是否有老化的现象；

　　5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

　　6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

　　7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

　　8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

　　七了解装修的状况

　　1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

　　2.了解住宅的内部结构，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

　　八查验物业管理的水平

　　1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；

　　2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

　　3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；

　　4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

　　九了解往后居住的费用

　　1.水、电、煤、暖的价格；

　　2.物业管理费的收取标准；

　　3.车位的费用。

　　十追溯旧房的历史

　　1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；

　　2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；

　　3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；

　　4.是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

　　房屋工程质量存在的通病有哪些?

　　购房人和转让人在办理房屋交接时，应行使自己验收的权利，验收时应特别注意下列问题：

　　l)房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基土质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。

　　2)固墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。

　　3)屋面女儿墙因屋面热胀冷缩因素，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。

　　4)外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等因设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。

　　5)砖砌体沿砖缝渗水问题。

　　6)外墙面支模(围梁、构造柱等)挑木穿墙洞后补处渗水问题，

　　7)外墙钢窗周壁渗水问题。

　　8)圈梁底、构造柱边缝渗水问题。

　　9)外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水问题。

　　10)阳台里口外墙面渗水问题。

　　lI)固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。

　　l2)阳台之间隔板处墙体渗水问题。

　　13)山墙渗漏水问题。

　　14)各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。

　　15)管道与楼地面接处渗漏问题。

　　16)地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。

　　17)卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。

　　18)地面起砂问题。

　　19)地面空鼓(起壳)问题。

　　20)女儿墙部位渗漏水问题。

　　23)出屋面管道周壁渗漏水问题。

　　22)天沟积水及落水曰周围渗漏水问题。

　　23)屋面油毡起鼓、开裂、张口引起渗漏问题。

　　24)油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。

　　25)房屋顶板改用全现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。

　　26)排水管道铸铁管渗漏问题。

　　27)排水管道堵塞问题。

　　《新建住宅质量保证书》有哪些内容？

　　根据规定，自1998年8月1日起，房地产公司在销售新建商品住宅时，必须提供《新建住宅质量保证书》。《新建住宅质量保证书》对销售房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者作出质量保证和承诺。

　　《新建住宅质量保证书》必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等法律效力。《新建住宅质量保证书》由房地产公司按规定的内容，要求印制。

　　质量保证书的基本内容：

　　1、符合上海市现行的住宅建筑设计标准。

　　2、已通过市、区县质量监督部门的验收，并有书面的合格证明。

　　3、所属的楼栋具有《上海市新建住宅交付使用许可证》。

　　4、住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下，有工程质量问题的，由公司单位免费承担维修责任。

　　a、墙面、楼面、管道发生渗漏；

　　b、雨水管、污水管发生堵塞、冒溢；

　　c、门、窗安装不密闭，出现翘裂；

　　d、墙面、顶棚抹灰层脱落；

　　e、照明线路发生故障；屋面防水保修3年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。

　　5、住户入住后，有关住宅质量的投诉来信来访，公司单位将及时给予实地察看、书面答复和妥善处理。

　　6、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还和调换，并由公司单位承担有关的鉴定费用。

　　7、如对公司单位的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，可根据《上海市建筑市场管理条例》，向地域内建设工程质量主管部门申请协调；凡有关住宅配套质量的，可根据市府9521号令《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》，向原发证的住宅建设管理部门申请协调。住户亦可直接向人民法院提起诉讼。

　　8、公司单位愿承诺的其他内容。

　　二手房交易意向确定后，何时办理签约、登记、提前还款和贷款等手续?

　　买卖双方达成交易意向后，以下手续可至原挂牌受理处或原挂牌受理点所属受理处同步办理：(一)签订买卖合同；(二)签订监管合同；(三)申请房地产转移登记等手续；(四)银行贷款额的征询以及相关贷款手续的办理。

　　如果转让的房地产有抵押的，转让人可以委托监管机构代办提前还款手续。

　　什么叫商务楼、商住楼、商办综合楼？

　　根据高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，商务楼指用于商业服务用的七层以下的办公楼、写字楼的通称。八层以上可称大楼。商住楼指底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商办综合楼与商住综合楼均分别被上海市规划管理技术规定例为建设用地适建范围四十二种建设项目名称之一。

（责任编辑 任向锋） 『纠错』